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Le logement: État d‘urgence

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L’action politique dans le domaine du logement est une priorité dans la gestion de la crise actuelle. L’explosion des prix du logement n’est plus acceptable, ni du point de vue social ni du point de vue économique. Elle détériore massivement le pouvoir d’achat des classes à revenus faibles et moyens et affaiblit la demande intérieure au Luxembourg et même au-delà de ses frontières.

Il est vrai que le manque de logements exige une offre plus importante de logements et de terrains constructibles. Toutefois, il est faux de penser qu’une politique visant exclusivement à augmenter l’offre pourrait mettre un terme à l’explosion et la spirale des prix.

Ceci pour une raison très évidente. Investir des capitaux sur le marché immobilier luxembourgeois promet des rendements élevés ou une croissance importante de la valeur. En outre, les faibles taux d’intérêt pour une durée imprévisible, qui rendent les prêts d’argent bon marché, continuent à alimenter l’attractivité de cet investissement. Si des terrains nouveaux ou déjà aménagés arrivent sur le marché, ils sont achetés par des investisseurs nationaux et étrangers en très peu de temps et leur concurrence maintient la spirale des prix. Et contrairement au citoyen moyen, les super-riches bénéficient également d’importantes exonérations fiscales dans le cadre de «fonds d’investissement spécialisés».

La conséquence en est une redistribution scandaleuse du bas vers le haut. La propriété des terres et des biens immobiliers est de plus en plus concentrée entre les mains d’une classe supérieure possédante et à revenus élevés, et surtout entre les mains de familles riches, luxembourgeoises et étrangères. Pour un grand nombre de citoyens et de ménages, le désir légitime de posséder son propre logement s’éloigne de plus en plus, et celui qui doit louer doit consacrer une part de plus en plus importante de son pouvoir d’achat au logement.

La spéculation foncière et immobilière entraîne non seulement une perte massive de pouvoir d’achat pour les classes à faibles et moyens revenus, mais aussi le risque de stagnation, voire de dégradation de la qualité de vie et du logement. En termes macroéconomiques, la spéculation conduit à une utilisation improductive du capital, qui est soustrait à l’investissement dans l’économie réelle et au développement de sa productivité. En outre, il manque à la conjoncture une part de plus en plus importante du pouvoir d’achat de la population en raison de l’explosion des prix du logement.

Le gouvernement est obligé de répondre à l’intérêt général de la population à pouvoir disposer d’un logement de qualité et abordable.

En outre, il est désormais nécessaire de préserver le marché intérieur (ainsi que les entreprises et les emplois qui en dépendent) dans le cadre d’une stratégie de gestion de crise. Le gouvernement doit donc mettre fin au plus vite à la nouvelle perte de pouvoir d’achat due à l’explosion des prix dans le secteur du logement! Elle doit prendre des mesures décisives contre la spéculation foncière et immobilière.

Le principal instrument à cet effet est une nouvelle législation fiscale, qui garantit que la charge fiscale augmente progressivement à mesure que la propriété de terrains à bâtir ou de biens immobiliers augmente, jusqu’au point où il n’y a plus d’intérêt objectif pour un investisseur, c’est-à-dire qu’il n’est plus financièrement intéressant d’acquérir des terrains à bâtir ou des biens immobiliers supplémentaires.

Si le gouvernement m’empruntera pas cette voie, il ne pourra pas contrôler ni l’explosion des prix ni l’inégalité sociale croissante dans le domaine du logement et ignorera une partie très importante de la gestion de la crise sociale et économique actuelle.

L’impôt foncier progressif – le levier décisif contre l’explosion des prix

Dans son accord de coalition, le gouvernement a annoncé une réforme de l’impôt foncier. Celui-ci doit devenir un levier décisif pour :

1) freiner efficacement la spéculation et donc l’explosion des prix dans le domaine foncier et immobilier

2) de ralentir la redistribution sociale du bas vers le haut dans le domaine foncier et immobilier

3) augmenter le financement fiscal pour la construction de logements par l’Etat et par les communes.

La loi de 1937 sur l’impôt foncier est dépassée et il est maintenant possible de la renouveler fondamentalement et de l’adapter à la situation actuelle. La valeur unitaire des logements et des bâtiments ou des terrains non encore construits ne doit plus être déterminée sur base d’une évaluation de 1941. Afin de parvenir à une comparaison réaliste de la propriété foncière et immobilière, de nouveaux critères d’évaluation doivent remplacer ou compléter les anciens.

Cependant, l’accent est à mettre sur des questions complètement différentes:

Quelle contribution un nouvel impôt foncier peut-il apporter dans la lutte contre l’état d’urgence du logement ?  Quel rôle peut-il jouer contre la spéculation immobilière ? Peut-il devenir un instrument budgétaire au service du logement social ?

Les domiciles propres, utilisés à des fins de résidence personnelle, devraient être exonérés de l’impôt. Compte tenu de la situation tendue des coûts dans le secteur résidentiel et de la stimulation, entre autres, des travaux de rénovation et de remise à neuf liés à l’énergie, cette mesure s’avère comme appropriée. Le gouvernement l’a maintenant annoncé dans le Plan national de réforme (PNR) et c’est un premier pas dans la bonne direction, car c’est une condition préalable à la mesure suivante (encore plus importante):

En cas de propriété multiple de terrains déjà aménagés ou non, la valeur totale du bien doit à l’avenir être déterminée pour le contribuable et servir de base à l’imposition progressive individuelle.

En d’autres termes : àmesure que la valeur totale des biens dun contribuable augmente, le taux dimposition et donc le montant de limpôtfoncieràpayer augmentent progressivement. Etrien ne s’oppse à un seuil maximal élevé pour ce taux d’imposition. Au contraire. Celui qui possède 10, 20, 50 ou 100  biens immobiliers et fonciers devrait être (progressivement) privé de l’incitation à acquérir  encore davantage de propriété immobilière au détriment du reste de la population. Dans un même temps, il apporte sa contribution financière pour compenser partiellement les dommages sociaux causés par la spéculation foncière et immobilière.

En plus de l’exonération fiscale pour les logements occupés par leurs propriétaires, l’OGBL propose que l’imposition progressive avec un taux d’entrée de 1 % commence à une valeur de 2 000 000 € et que le taux d’imposition progressif augmente de telle manière qu’à une valeur de 50 000 000 €, il n’y ait plus d’incitation financière pour un contribuable à développer ou à maintenir ses acquis.

D’autres problèmes pourraient également être abordés par cette réorganisation de l’impôt foncier. À savoir, le maintien des terrains non bâtis dans le périmètre du bâtiment, ainsi que celui des logements vacants. L’expérience a montré que pour cela, il est urgent de mettre en place une législation nationale pour y parvenir.

À cet égard, la base d›imposition de l›assujetti pour l’impôt foncier à payer pourrait recevoir une pondération supplémentaire en fonction de la durée de conservation ou de vacance du bien. En outre, l’impôt foncier pourrait également bénéficier d’un poids particulier dans le cas des résidences secondaires ou de la location temporaire de logements via des plateformes numériques.

Un tel modèle d’impôt foncier ne remet pas en cause l’autonomie communale. Rien ne s’oppose au maintien de l’impôt foncier en tant que recette fiscale communale. Toutefois, cette dernière devrait – dans un premier temps – être limitée à la valeur de base respective de l’impôt foncier.

La partie progressive des recettes fiscales, c’est-à-dire celle qui est due à l’accumulation de propriété et celle qui est perçue sur la base de la rétention, de la vacance, des résidences secondaires et de la location temporaire de logements, doit être réunie dans un pot de distribution national. Il doit être mis à la disposition des communes et de l’État pour l’achat de terrains et la construction de logements dans le cadre de la construction de logements sociaux, conformément aux dispositions de répartition entre l’Etat et les communes définies par la loi. En ce sens, le nouvel impôt foncier pourrait contribuer de manière significative à la promotion massive de la construction de logements sociaux par les communes et par l’État, qui est également nécessaire de toute urgence.

La suppression des avantages fiscaux des «Fonds d’investissement spécialisés» (FIS)

Il est prouvé que les FIS sont la plus haute expression de la spéculation foncière et immobilière au Luxembourg, de la redistribution et de la concentration en faveur des riches, un moteur de l’explosion des prix dans le secteur du logement… et constitue un exemple particulièrement parlant de l’injustice qui existe en matière de fiscalité.

Il n’y a qu’une seule façon d’arrêter cette dynamique : Tous les avantages fiscaux du FIS en matière de biens immobiliers et de terrains doivent être supprimés d’urgence, et cela sans exception.

Soulagement des locataires

L’OGBL se félicite de l’annonce par le gouvernement d’un gel des loyers jusqu’à la fin de l’année 2020. La preuve est faite ! Là où il y a une volonté, il y a un moyen. L’OGBL exige que cette mesure reste en vigueur au-delà de cette période, et jusqu’à ce qu’enfin, parce qu’il était attendu depuis longtemps, un nouveau frein légal aux loyers soit introduit qui freinera effectivement l’évolution des loyers et les alignera sur l’évolution des revenus des classes à faibles revenus.

L’ajustement de la subvention de loyer décidé le 27 mars 2020 est également bienvenu, mais encore insuffisant, car il ne compense que partiellement la dévaluation de la subvention de loyer par rapport à l’évolution des loyers. L’OGBL demande une augmentation supplémentaire de la subvention de loyer et l’adaptation de tous les seuils de la subvention de loyer à l’évolution des loyers.

L’OGBL demande enfin l’introduction d’une allocation «loyer-énergie» afin de compenser les éventuelles augmentations de loyer qui pourraient suivre des rénovations et des investissements dans l’efficacité énergétique dans le cadre de la protection du climat dans le domaine du logement. Les locataires devraient également bénéficier indirectement de l’aide financière de l’État accordée au propriétaire, qui, bien qu’elle réduise les coûts énergétiques, entraîne dans de nombreux cas une augmentation des loyers.

Une loi sur l’intermédiation d’achat et de location dans le domaine du logement est également nécessaire de toute urgence. Une règlementation locale des frais d’agence et un soulagement des locataires s’impose.

Logement social

L’OGBL exige que l’investissement dans le logement social soit inclus dans la liste des priorités dans le cadre du soutien à l’investissement public annoncé par le gouvernement.

L’OGBL exige un arrêt complet de la vente de la propriété foncière et immobilière de l’État et des communes.

Dans le cadre de la gestion de la crise actuelle du Coronavirus, il faut lancer une offensive pour la construction de logements sociaux au niveau de l’État et des communes. Le gouvernement est appelé à veiller à ce que le taux cible de logements sociaux locatifs corresponde à la proportion de la population soumis au risque de pauvreté (actuellement environ 18%).

Dans le cadre de l’extension du périmètre de construction, l’État et les communes doivent non seulement bénéficier d’un droit d’achat préférentiel, mais aussi introduire un contrôle et un plafonnement légal des prix. L’OGBL renouvelle sa proposition de mobiliser une partie du Fonds de compensation du régime de pension pour l’investissement dans le logement social locatif et le développement de l’offre.

Aides publiques pour la protection du climat dans le domaine du logement

L’OGBL se félicite en fait de l’augmentation des aides publiques pour les investissements dans l’efficacité énergétique, les économies d’énergie et les énergies renouvelables dans le domaine du logement. Il s’indigne toutefois que le gouvernement ne parvienne pas, une fois de plus, à différencier ces aides financières sur le plan social, c’est-à-dire en fonction de la situation des revenus des propriétaires. Cette omission est contraire aux lignes directrices de la loi sur le climat et du plan national intégré pour l’énergie et le climat (PNEC). Les mesures de protection du climat ne doivent pas favoriser davantage les inégalités sociales. L’OGBL exige que le gouvernement modifie d’urgence son projet sur ce point!

L’OGBL renouvelle sa demande de l’adaption du crédit d’impôt dit le « Bëllegen Akt ».

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