Eine Erhöhung des Angebots allein löst das Problem nicht – im Gegenteil!
Für die Arbeitgeberverbände, die Immobilienkammer und die Bauträger ist die Antwort auf die offensichtliche Wohnraumkrise in Luxemburg ganz einfach. Es würde ausreichen, wenn das Angebot steigt, denn durch das magische Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage würde die unsichtbare Hand des Marktes dafür sorgen, dass die Preise zurückgehen und Wohnraum für alle oder fast alle wieder erschwinglich wird.
Der OGBL bestreitet nicht, dass das Angebot an bezahlbarem Wohnraum guter Qualität steigen muss, um mit dem Wachstum der Bevölkerung und damit auch der Nachfrage Schritt zu halten, betont aber, dass in der derzeitigen Situation eine Erhöhung des Angebots alleine nichts an der Preisentwicklung ändern wird, ganz im Gegenteil. Mangels effektiver Maßnahmen gegen die Spekulation wird sie stattdessen eine neue Welle der Spekulation und der Zurückhaltung von Grundstücken in Gang setzen, die die Preisspirale weiter anheizt.
Der Wohnungsmarkt ist kein typischer Markt, den man dem freien Wettbewerb überlassen kann. Es liegt in der Natur der Sache, dass das Grundstücksangebot begrenzt ist.
Sollte der Staat beispielsweise beschließen, die Bauperimeter zu erweitern, indem z. B. landwirtschaftlich genutzte Flächen in Bauland umgewandelt werden, würde dies zurzeit bedeuten, dass die in den vorherigen Kapiteln beschriebenen Akteure auf den Plan treten und sich gerne auf die neu angebotenen Grundstücke – als Spekulationsobjekte – stürzen. Sie sind nicht unbedingt daran interessiert, sofort zu bauen, ganz im Gegenteil. Sie werden die neuen Grundstücke relativ günstig kaufen und sie behalten, da sie auf eine Fortsetzung des unbegrenzten Anstiegs der Grundstückspreise spekulieren und mit einer höheren künftigen Rendite rechnen, als die, die sie erzielen können, wenn sie in kurzer Zeit relativ bezahlbare Wohnungen auf den Markt bringen. Welche Folgen solche Spekulationsblasen haben können, haben wir im Ausland gesehen.
Daher ist ein bewusstes Eingreifen des Staates notwendig. Und zwar jetzt. Im Folgenden erläutern wir die Vorschläge des OGBL, um der Spekulation ein Ende zu setzen und Wohnraum in Luxemburg wieder erschwinglich zu machen, damit das Anrecht aller auf Zugang zu Wohnungen guter Qualität gewährleistet wird.
Die Grundsteuer reformieren, indem sie progressiv gestaltet wird
Zurzeit wird die Grundsteuer von den Gemeinden zusammen mit den Gemeindesteuern eingezogen. Sie wird vom Gesetz vom 1. Dezember 1936 über die Grundsteuer in seiner geänderten Fassung geregelt und wird auf alle bebauten und unbebauten Grundstücke auf dem Staatsgebiet, die natürlichen oder juristischen Personen gehören, erhoben.
Die Grundsteuer gilt für alle Immobilien, unabhängig von ihrer Nutzung, den Finanzierungsquellen für ihren Erwerb (Kredit oder Eigenmittel) oder den persönlichen Umständen des Steuerpflichtigen (Einkommen und Vermögen). Aus diesem Grund widerspricht die Grundsteuer offensichtlichen Grundsätzen der Steuergerechtigkeit.
Die Höhe der Grundsteuer kann von Gemeinde zu Gemeinde stark schwanken, denn dank Gemeindeautonomie können die Gemeinden ihren Satz selbstständig bestimmen. Dieser Satz wird jedes Jahr von jeder Gemeinde selbst festgelegt. Allerdings stellt die Steuerverwaltung (Administration des contributions directes) eine gemeinsame Bemessungsgrundlage auf. Diese basiert auf einem Einheitswert, der jeder Immobilie gemäß einer Aufstellung zugeordnet wird. Diese datiert vom 1. Januar 1941, stammt also noch aus der Zeit der Nazibesatzung! Diese Werte sind an den Index gebunden und in Euro angegeben. Jeder Neubau wird nach dem Mieteinkommen bewertet, das er am 1. Januar 1941 eingebracht hätte.
Da die Grundsteuer seit Jahrzehnten nicht mehr angepasst wurde, ist sie sowohl im Vergleich zu den Nachbarländern als auch zum luxemburgischen BIP sehr niedrig (0,1%). Sie stellt nur 1,5% der Einnahmen der Gemeinden dar, gegenüber 5,5% im Jahr 1970. Im Durchschnitt zahlt ein Wohnungseigentümer rund 20 Euro Grundsteuer im Jahr.
Seit Jahren laufen Gespräche über eine Reform der Grundsteuer, die schon seit langem von der wirtschaftlichen Realität überholt wurde. Außerdem haben sowohl die OECD als auch der IWF und die Europäische Kommission entsprechende Empfehlungen abgegeben. Die luxemburgische Regierung selbst hat in ihrem Regierungsprogramm angekündigt, sie werde eine solche Reform in Angriff nehmen.
Es stellt sich jedoch die Frage, welches Ziel die Grundsteuer verfolgt. Handelt es sich um ein Instrument zur Raumplanung, indem Neubauten in bestimmten Landesteilen gefördert bzw. gebremst werden, oder dient sie zur Steigerung der Gemeindeeinnahmen? Oder könnte sie dazu dienen, mehr Steuergerechtigkeit zu schaffen, um den gesellschaftlichen Zusammenhalt zu stärken und dazu beizutragen, den Zugang zu Wohnraum für alle zu garantieren?
Der OGBL befürwortet eindeutig die dritte Zielsetzung. Ziel einer kommenden Grundsteuerreform muss es sein, sie in ein Instrument zu verwandeln, das zur Eindämmung und Bekämpfung der Bodenspekulation beiträgt. Im Rahmen einer künftigen Reform sollte jedoch vermieden werden, den steuerpflichtigen Eigentümer einer Immobilie, die als privater Hauptwohnsitz dient, zu benachteiligen. Das bedeutet, dass auf diesen Steuerpflichtigen keine Erhöhung der Grundsteuer zukommen darf bzw. dass eine vollständige Befreiung des privaten Hauptwohnsitzes in Erwägung gezogen werden sollte.
Die Reform sollte daher steuerpflichtige Eigentümer von Gebäuden, die an Dritte vermietet sind, und von Gebäuden, die von Gewerbetreibenden oder Selbstständigen genutzt werden, betreffen. Für diese ist die Grundsteuer weiterhin steuerlich absetzbar oder eine Betriebsausgabe.
Außerdem könnten höhere Grundsteuern auf Zweitwohnungen, auf Grundstücken und unbewohnten Gebäuden, neben der positiven Auswirkung auf die öffentlichen Finanzen ebenfalls eine abschreckende Wirkung auf Immobilienspekulation haben.
In diesem Zusammenhang sollten die anzustellenden Überlegungen auch die Einführung einer progressiven Besteuerung von Grundbesitz betreffen, wenn es sich um Eigentümer von mehreren Immobilien oder Baugrundstücken handelt.
Dies würde bedeuten, dass der angewandte Steuersatz gleichsam mit der Anzahl und Fläche, die eine natürliche oder juristische Person besitzt, steigt, insbesondere um mehrfaches Besitztum in Betracht zu ziehen (z.B. Dutzende von Grundstücken in einer Hand).
Es ist jedoch zu befürchten, dass die Grundsteuer alleine nicht ausreichen wird, um der Immobilienspekulation in Luxemburg ein Ende zu setzen; dafür müssten mehrere Hebel gleichzeitig in Bewegung gesetzt werden.
Für eine nationale Bodenzurückhaltungssteuer
Die Entwicklung der Grundstückspreise ist mit Sicherheit ein zentraler Faktor für die Preisspirale im Immobiliensektor. Da sie darauf spekulieren, dass diese Preise auch in den kommenden Jahren weiter steigen, erwerben Eigentümer immer wieder neue Grundstücke, ohne in absehbarer Zukunft irgendwelche Bauprojekte einzuleiten, und tragen so dazu bei, dass das Angebot auf dem Immobilienmarkt künstlich verknappt wird.
Um dieser Tendenz entgegenzuwirken, hat der Gesetzgeber den Kommunen die Möglichkeit gegeben, eine Sondersteuer auf leerstehende Gebäude und nicht bebaute Grundstücke einzuführen. Bisher haben nur fünf Gemeinden die Einführung einer solchen Steuer beschlossen, nämlich die Gemeinden Beckerich, Diekirch, Esch/Alzette, Esch-Sauer und Redingen/Attert.
Nur fünf Gemeinden sehen eine solche Steuer vor.
Zurzeit machen also nur relativ wenige Gemeinden von dieser Möglichkeit Gebrauch. Im Übrigen sehen die geltenden Steuerregelungen zahlreiche automatische Befreiungen, die aber in der Realität nur selten angewendet werden. Aus Sicht des OGBL erfüllen sie daher nicht wirklich ihre Zielsetzung.
Der OGBL fordert deshalb, dass der Gesetzgeber tätig wird und eine landesweit verbindliche Steuer auf die Zurückhaltung von Grundstücken einführt, die für das gesamte Staatsgebiet gilt.
Begrenzung der Grundstückspreise
Der OGBL vertritt die Ansicht, dass der Staat neben der Grundsteuerreform und der nationalen Steuer auf die Zurückhaltung von Grundstücken auch unmittelbar im Bereich der Grundstückspreise intervenieren muss, um Fehlentwicklungen des Marktes zu korrigieren. Er schlägt daher vor, dass der Staat Preisobergrenzen für Bauplätze pro Ar und Region nach dem Vorbild der Mietpreisbremse einführt.
Eine solche Maßnahme läge nicht nur im allgemeinen Interesse, sondern stünde auch voll im Einklang mit dem Wettbewerbsrecht, das vorsieht, dass der Staat eine Ausnahme vom freien Wettbewerb vorsehen kann: „…wenn der Preiswettbewerb in bestimmten Sektoren entweder wegen der Marktstruktur, weil die Vorteile des Marktes nicht der Kundschaft zugutekommen oder aufgrund von Rechtsvorschriften unzureichend ist, können die Preise oder Margen der betroffenen Waren, Produkte oder Dienstleistungen durch Großherzogliche Verordnungen festgelegt werden” (Gesetz vom 23. Oktober 2011).
Da Bauland, wie oben beschrieben, zurückgehalten wird, könnte man sich in Anlehnung an das Wettbewerbsrecht (Anti-Kartell-Bestimmungen) sogar fragen, ob es nicht angebracht wäre, die Zahl und die Fläche der Grundstücke in der Hand eines einzigen Marktteilnehmers (natürliche oder juristische Person) zu begrenzen. Der OGBL fordert die Regierung auf, zu prüfen, ob eine solche Maßnahme im Einklang mit dem EU-Recht und der luxemburgischen Verfassung steht, und entsprechend zu handeln.
Eine wirksame Mietpreisbremse
Im Gegensatz zu Grundstücken wurden die Mieten vom Gesetzgeber effektiv begrenzt (abgeändertes Gesetz vom 21. September 2006 über den Wohnraummietvertrag), nämlich auf 5% des investierten Betrags. Diese Grenze darf die Miete nicht übersteigen. In der Realität hat diese Maßnahme den Anstieg der Mieten aber kaum verlangsamt.
Angesichts sinkender Zinsen und des steilen Anstiegs der Immobilienpreise ist diese Begrenzung in der Praxis mittlerweile praktisch unwirksam. Daher sollte man über eine Senkung dieser Mietobergrenze nachdenken. Ein anderes Problem betrifft die Transparenz gegenüber dem Mieter und die Mittel, die den Mietkommissionen zur Verfügung stehen, um die Einhaltung der Obergrenze wirksam zu kontrollieren. Wie im Fall von Gewerbebetrieben sollten auch Mietverträge über Wohnraum einer Registrierungspflicht unterliegen.
Es findet keine Kontrolle statt, ob die in den Steuererklärungen angegebenen Mieteinnahmen die vorgegebene Obergrenze einhalten.
Das Mietgesetz sollte also dahingehend reformiert werden, dass die Kontrollmöglichkeiten der kommunalen Mietkommissionen erhöht werden, um mehr Transparenz für den Mieter zu gewährleisten und das Verfahren zur Mietpreisminderung zu vereinfachen, das zurzeit noch so komplex ist, dass Mieter meistens davor zurückschrecken, ihre Rechte durchzusetzen.
Reform des Mietzuschusses
Die Regierung hat vor kurzem die Bestimmungen über den Mietzuschuss geändert, um den Kreis seiner potenziellen Empfänger zu erweitern. In der Tat war die Nachfrage für diesen Zuschuss anfangs sehr gering. Der OGBL hat diese Erweiterung befürwortet, ist aber der Meinung, dass es einige Punkte gibt, die im Rahmen einer umfassenderen Reform berücksichtigt werden sollten, damit dieser Zuschuss wirksamer wird.
Zunächst ist der Höchstbetrag des Zuschusses für die potenziellen Begünstigten zu niedrig und sollte erhöht werden. Zudem sollte eine regelmäßige, automatische Anpassung des Höchstbetrages an die Preisentwicklung auf dem Mietwohnungsmarkt vorgesehen werden, damit der Zuschuss nicht nach und nach an Wirkung verliert. Dies gilt ebenso für die verwendete Referenzmiete.
Außerdem sollte der Zuschusses von künftigen Erhöhungen des Mindestlohns und des REVIS entkoppelt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen würde eine Erhöhung des Brutto-Mindestlohns, die eine Senkung oder sogar eine Streichung des Mietzuschusses zur Folge hätte, unter dem Strich einen Rückgang des Nettoeinkommens des Betroffenen bedeuten. Dies muss vermieden werden.
Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob der Grundsatz der landesweiten Referenzmiete beibehalten werden sollte oder, wie in unseren Nachbarländern, eine lokal und regional unterschiedliche Referenzmiete gelten sollte.
Ferner müssen Kontrollen vorgesehen werden, um auszuschließen, dass auf einen Begünstigten eine unberechtigte Mieterhöhung seines Vermieters zukommt, die den bewilligten Zuschuss und dessen soziale Wirkung zunichte machen würde. In einem solchen Fall muss der Begünstigte darüber informiert werden, welche Mittel er hat, um sich gegen die Erhöhung zu wehren (Mietkommissionen).
Beihilfen für mehr Energieeffizienz verstärken
Zur Unterstützung des ökologischen Wandels hin zu einer kohlenstoffarmen Wirtschaft sollten die angebotenen Zuschüsse erhöht werden, die es auch Eigentümern mit niedrigem oder mittleren Einkommen gestatten, eine energetische Gebäudesanierung durchzuführen. Da ausgeschlossen werden muss, dass diese Zuschüsse zu einer Subvention der wohlhabendsten Bevölkerungsschichten werden, die über die finanziellen Mittel für solche Maßnahmen verfügen, sollten sie entsprechend dem Einkommen degressiv gestaffelt werden (d. h. der Betrag sinkt in dem Maße, wie das erklärte Einkommen steigt).
Zum Ausgleich des Effekts von Mietsteigerungen nach einer energetischen Sanierung durch den Vermieter auf den Mieter fordert der OGBL außerdem die Einführung eines Klimawohngelds.
Um ferner zu vermeiden, dass die Privathaushalte Sanierungsmaßnahmen komplett vorfinanzieren müssen, wodurch die Durchführung solcher Maßnahmen wieder den oberen Bevölkerungsschichten vorbehalten bleiben könnte, verlangt der OGBL die direkte Übernahme der Rechnungen bis zur Höhe der bewilligten Zuschüsse.
Deutliche Erhöhung des Angebots an Sozialwohnungen
Im internationalen Vergleich ist der Anteil der Sozialwohnungen in Luxemburg sehr niedrig (siehe Diagramm auf der nächsten Seite). Laut Angaben der Union Sociale pour l’Habitat haben Sozialwohnungen in Luxemburg einen Anteil von 5,1%. Andere Quellen nennen einen weitaus niedrigeren Anteil. So ist Luxemburg nach Angaben der OECD mit 1,6% Sozialwohnungen ganz unten in der Länderrangliste zu finden (zum Vergleich: Niederlande 34,1%, Frankreich 18,7%, Deutschland 3,9%).
Das Angebot an Sozialwohnungen reicht also bei Weitem nicht aus und ist deutlich geringer als der Anteil der Bevölkerung, der von Armut bedroht ist (Haushalte, deren verfügbare Äquivalenzeinkommen weniger als 60% des Durchschnittseinkommens beträgt).
Im Hinblick auf eine wirksamere Bekämpfung der Armut verlangt der OGBL die Einführung einer auf alle Gemeinden des Landes gleichmäßig verteilten Quote von subventionierten Sozialwohnungen, die sich an der Armutsrisikoquote orentieren würde. In diesem Zusammenhang schlägt der OGBL vor, den sozialen Mietwohnungsbau gegenüber dem sozialen Eigentumswohnungsbau zu bevorzugen.
Der Kompensationsfonds muss mehr in soziale Mietwohnungen investieren
Aus Sicht des OGBL ist es im Interesse der Versicherten, wenn der Kompensationsfonds der Pensionsversicherung mehr soziale Verantwortung zeigt.
Die Rücklagen von zurzeit knapp 20 Milliarden Euro könnten in intelligenter Weise eingesetzt werden, um Investitionen in lokale Infrastrukturen mitzufinanzieren, die wirtschaftliche Entwicklung von morgen vorzubereiten, neue Herausforderungen vorzubereiten (Digitalisierung, ökologischer Wandel usw.), aber auch um die lokale soziale und wirtschaftliche Situation tragfähiger zu machen. Ein Bereich, in dem ein solcher sozialer Ansatz jetzt angebracht wäre, ist mit Sicherheit der landesweite Mangel an bezahlbarem Wohnraum guter Qualität.
Zum 31. Dezember 2017 wurde nur 0,22% der gesamten Pensionsreserve (4,51% des Vermögens des Kompensationsfonds) für private Mietverträge verwendet. Dieser Anteil sollte deutlich angehoben werden, und ein Teil des Kompensationsfonds sollte für Investitionen in den sozialen Mietwohnungsbau mit einer garantierten Rendite von 2,5% eingesetzt werden.
